רשלנות בעסקה על-ידי עורך דין יכולה לגרום ללקוח הפסדים כבדים. מטבע הדברים עסקאות יכולות להיות מורכבות ומסובכות. כאשר מדובר על עריכה או בדיקה של הסכם מצופה מעורך הדין להקפיד שההסכם יגן על על הלקוח באופן הטוב ביותר. בטרם צדדים מתקשרים בעסקה יש לחשוב דווקא על המקרים בהם ההסכם יכול להסתבך.
עסקאות בנדל"ן, רכישת דירה, הסכמי הלוואה, הסכמי השקעה, קניית עסק או חברה עלולים להיכשל עקב רשלנות בעסקה של עורך הדין.
רשלנות עורך דין בעסקה יכולה לבוא לידי ביטוי במספר מישורים.
רשלנות בעסקה – בדיקת זכויות
השלב הראשון הנחוץ על מנת להגן על הלקוח בעסקה הוא לוודא שהצד שמתקשר בעסקה הנו בעל הזכויות בנכס הרלוונטי. אם מדובר בעסקה למכירת דירה או נדל"ן מסחרי על עורך הדין לוודא שהמוכר הנו בעל הזכויות הרשום של הנכס. לא חסרים מקרים בהם אנשים זייפו מסמכי בעלות. לעיתים לצד המוכר יש רק הערת אזהרה על הנכס ולא רישום בעלות בטאבו. מצופה מעורך הדין לזהות את המוכר באמצעות תעודת זהות מקורית. אם מתעורר חשד עורך הדין חייב לבצע בדיקות נוספות בכדי לוודא שהמוכר הוא הבעלים של הנכס. עורך הדין חייב לוודא שלא מועבר כל תשלום למוכר עד להסדרת הבעלות על המוכר והבטחת זכויותיו של הקונה.
בהתאמות המחויבות לסוג העסקה הדברים נכונים גם להסכמי השקעה, רכישת עסק וחברה.
בדיקת הנכס הנמכר
חובה נוספת המוטלת על עורך הדין הנה לוודא שלנכס הנמכר יש את ההיתרים והאישורים הנדרשים. אומנם עורך הדין אינו שמאי מקרקעין או מהנדס בניין אך במספר גדול של פסקי דין נקבע שעל עורך הדין לבדוק את תיק הבניין של הנכס. לעניות דעתנו על עורך דין בכל עסקה להודיע ללקוח (ואף להחתימו על מסמך מתאים) שעליו לקחת שמאי או מהנדס בניין על מנת שיוודא שאין כל בעיה תכנונית בנכס.
רשלנות עורך דין בעסקה אי רישום הערת אזהרה
קיימת פרקטיקה מקובלת איך לבצע עסקה במקרקעין. מקובל שבעת החתימה על ההסכם משלם הקונה למוכר תשלום ראשוני. זמן קצר לאחר החתימה על ההסכם, עורך הדין של הקונה רושם הערת אזהרה בטאבו לטובת הקונה על זכויות המוכר. יש להקפיד שעד רישום הערת האזהרה התשלום הראשוני יישאר בנאמנות אצל עורך הדין. פעולה זאת תמנע מהמוכר לקחת לעצמו את הכסף ולאחר מכן למכור את אותו נכס לאדם אחר. פעולה אסורה זאת מכונה "עסקאות סותרות".
התאמת לוח תשלומים ללקוח
כאשר מדובר בעסקאות גדולות כגון רכישת דירה לרוב הרוכש משלם את התמורה בתשלומים. לעיתים קונה הדירה מתכנן לממן את רכישת הדירה או חלקה מכספים שיקבל עבור מכירת נכס אחר שלו. חשוב שעורך הדין יידע כיצד הלקוח מתכנן לממן את הקנייה. על עורך הדין לתכנן את לוח התשלומים בעסקת הרכישה באופן שיתאים ללוח התשלומים בעסקת מכירת הדירה. אחרת יכול לקרות מצב שעיכוב במכירת הדירה או בקבלת תשלום מעסקת המכירה תגרום לקונה להיות במצב של הפרת הסכם.
הבטחת מקור מימון לעסקה
חלק ניכר מהעסקאות מבוצעות באמצעות מימון בנקאי. אם מדובר בעסקת נדל"ן או בהסכם השקעה לבנק תפקיד מרכזי במימון העסקה. כידוע כאשר הבנק משתתף במימון העסקה הוא דורש כי החזר ההלוואה תובטח ע"י רישום משכנתא (במקרקעין). אם בנכס הנרכש יש בעיות הבנק עלול להערים קשיים במתן המשכנתא. על כן, על עורך הדין לצפות אפשרות זאת בעסקה של נכס בעייתי ולהכין את הלקוח לכך. שוב, אחרת הלקוח יכול להימצא בהפרה של הסכם אשר עלולה לגרום להפסדים כבדים.
רישום זכויות
עורך דין המלווה עסקה צריך לוודא שהיא מסתיימת ברישום הזכויות על שם הקונה. בעסקת מקרקעין רישום הזכויות מסתיים בהעברת הזכויות בנכס מהמוכר לקונה בלשת רישום מקרקעין. בעסקת רכישת חברה או השקעה העסקה מסתיימת ברישום מניות החברה על שם הקונה ברשם החברות. אם עורך הדין מזניח את הרישום הסופי הדבר עלול לגרום לנזקים רבים.
אם אתם חשים שעורך הדין התרשל בביצוע העסקה שלכם צרו עמנו קשר בטלפון 03-6952017 או בטופס צור קשר.
למאמרים נוספים: תביעה נגד עורך דין