מאמר בנושא ביטול עסקה לרכישת בית או דירה עקב אי גילוי מצד המוכרים – ניתוח פסק דין של בית משפט העליון.
פסק הדין – ע"א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס – דן בסוגיה מרכזית בתחום עסקאות מקרקעין: ביטול חוזה לרכישת בית עקב אי גילוי פגם מהותי מצד המוכר. המקרה הנדון מהווה דוגמה למאבק בין חובת הגילוי של המוכר לבין רשלנותו של הקונה בבדיקת הנכס, ועוסק בהשלכות המשפטיות של אי התאמה בנכס שלא דווחה לקונים טרם הרכישה.
עובדות המקרה לביטול עסקה לרכישת בית או דירה
המערערים, אורי ואורלי עיני, מכרו למשיבים, חן ואורה שיפריס, בית מגורים ביהוד. בחוזה המכר, הצהירו המערערים כי הבית נבנה בהתאם להיתר בנייה וכי לא ידוע להם על חריגות בנייה או פגמים נסתרים. המשיבים הצהירו מצדם כי בדקו את הנכס ומצאו אותו מתאים לצרכיהם, וזאת מבלי שביצעו בדיקה מעמיקה במוסדות התכנון.
לאחר מסירת החזקה בנכס, גילו המשיבים כי חלק מהבית נבנה ללא היתר וכי קיימות בו בעיות אינסטלציה חמורות, דבר שהוביל לנזילות ועובש מתחת לריצוף. בשל כך, פנו המשיבים לביטול החוזה ולתביעה נגד המערערים על בסיס הפרת חוזה עקב אי התאמה.
פסיקת בית המשפט המחוזי
בית המשפט המחוזי קיבל את תביעת המשיבים וקבע כי המערערים הפרו את החוזה בכך שהסתירו את חריגות הבנייה. ההפרה נחשבה להפרה יסודית, שהצדיקה את ביטול החוזה. נקבע כי סעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח-1968, מאפשר לקונים להסתמך על אי התאמה אף אם לא בדקו את הנכס טרם הרכישה.
בית המשפט המחוזי הורה על השבת התמורה שקיבלו המערערים, וכן פיצויים בגין הנזקים שנגרמו למשיבים. טענותיהם של המערערים בדבר אשם תורם מצד המשיבים נדחו, והובהר כי רשלנותם של הקונים בבדיקת הנכס אינה גורעת מאחריותו של המוכר לגלות אי התאמות מהותיות.
פסק הדין בבית המשפט העליון
המערערים ערערו לבית המשפט העליון, בטענה כי לא הייתה הצדקה לביטול החוזה וכי המשיבים הפרו את חובתם לבדוק את הנכס טרם רכישתו. הם טענו כי הקונים היו יכולים לגלות את חריגות הבנייה בבדיקה פשוטה וכי יש לייחס להם אשם תורם. כמו כן, הם ביקשו להשית על המשיבים דמי שכירות ראויים על התקופה בה הבית לא שימש למגורים לאחר ביטול העסקה.
בית המשפט העליון, בהרכב השופטים רובינשטיין, סולברג ומלצר, דן בהרחבה בסוגיות אלו.
חובת הגילוי והשלכותיה
השופט נעם סולברג, בהסכמת השופט מלצר, קבע כי סעיף 16 לחוק המכר הינו קוגנטי, ואינו מאפשר לייחס אשם תורם לקונה בגין רשלנותו בבדיקת הנכס. סעיף זה קובע כי אם המוכר ידע או היה עליו לדעת על אי התאמה ולא גילה אותה לקונה, הקונה רשאי לבטל את החוזה, גם אם הצהיר כי בדק את הנכס. לפי השופט סולברג, החוק מבטל את עקרון "יזהר הקונה" ומשווה מעמד נחות לקונה בעסקאות מקרקעין, בשל נגישותו המוגבלת למידע ביחס למוכר.
האם יש לייחס אשם תורם לקונה ?
דעת הרוב בפסק הדין קבעה כי אין להחיל דוקטרינת אשם תורם כאשר מדובר בהפרת חובת הגילוי מצד המוכר, בהתאם לסעיף 16 לחוק המכר. העובדה שהקונה הצהיר כי בדק את הנכס אינה משנה את חובת המוכר לגלות אי התאמות מהותיות בנכס. הרציונל הוא שאין זה סביר להטיל על הקונה את האחריות לגילוי פגמים שמצויים בידיעת המוכר.
לעומת זאת, השופט רובינשטיין, בדעת מיעוט, סבר כי יש מקום להפעיל את דוקטרינת האשם התורם במקרים בהם הקונה התרשל בצורה חמורה, וכי היה על המשיבים לבדוק את מצב הנכס, במיוחד כאשר מדובר בבדיקות פשוטות.
ביטול חוזה והשבת תמורה
הפסיקה קובעת כי זכותו של קונה לבטל חוזה עקב אי גילוי נובעת מחוק המכר, והיא עומדת לקונה גם אם הצהיר כי בדק את הנכס ומצאו מתאים. הפסיקה אף מבהירה כי ביטול החוזה אינו שולל את זכותו של הקונה לפיצויים מוסכמים, כל עוד אלו אינם גורמים לתשלום כפל.
במקרה זה, המשיבים היו זכאים להשבה מלאה של הסכום ששולם עבור הבית וכן לפיצויים בגין הנזקים שנגרמו להם עקב חריגות הבנייה. המערערים לא היו רשאים לטעון כי המשיבים אחראים לחלק מהנזק, שכן האחריות המרכזית מוטלת על המוכר שלא גילה את המידע המהותי.
מה לעשות אם נודע לכם שיש בעיה בנכס ?
אם נודע לכם שקיימת בעיה מהותית בנכס שרכשתם פנו מייד לעורך הדין. גם אם הבעיה התגלתה מספר שנים לאחר שרכשתם את הנכס יש מה לעשות. במקרים רבים ניתן לבטל את העסקה ולחילופין לתבוע פיצוי כספי. במקרים מסוימים ניתן להגיש תביעה נגד עורך הדין שייצג אתכם בעסקה.
חשוב מאוד לבדוק את הההסכם, תיק הבניין וסיכויי התביעה ורק אז לפנות במכתב רשמי למוכר או לעורך הדין שייצג בעסקה.
סיכום והשלכות משפטיות
פסק הדין בע"א 8068/11 מחזק את מעמדו של הקונה בעסקאות מקרקעין ומדגיש את חשיבותה של חובת הגילוי מצד המוכר. סעיף 16 לחוק המכר נועד להבטיח כי המוכר יגלה לקונה כל פגם מהותי בנכס, וזאת גם אם הקונה לא ביצע את הבדיקות הדרושות בעצמו. בנוסף, הוא שולל את האפשרות לייחס אשם תורם לקונה במקרים של אי גילוי מצד המוכר.
עבור עורכי דין בתחום הנדל"ן, פסק הדין מדגיש את הצורך להדריך את לקוחותיהם, במיוחד מוכרים, באשר לחובת הגילוי המוטלת עליהם. עמידה בחובה זו תוכל למנוע סכסוכים משפטיים ולשמור על יציבות עסקאות הנדל"ן. מנגד, לקונים יש להבהיר כי למרות שהחוק מגן עליהם מפני פגמים נסתרים, אין לוותר על בדיקות מקדימות שיעזרו לצמצם סיכונים בעסקה. במקרים רבים רשלנות עורך הדין לבדוק את תיק הבניין עלולה להוביל להגשת תביעה גם כנגדו.
לקבלת ייעוץ ראשוני והקבלת הערכה לסיכויי התביעה צרו קשר עמנו בטלפון 03-6952017, או השאירו פרטים בטופס ונחזור אליכם: